Irgendwann ist der große Tag da: Der Kredit für das Eigenheim ist abbezahlt, der Eigentümer kann die Grundschuld im Grundbuch löschen lassen. Das mag ein schönes Gefühl sein. Doch es kann ratsam sein, die Grundschuld einfach stehen zu lassen.Die Grundschuld ist die gängigste Sicherheit, die Banken für die Gewährung eines Immobilienkredits fordern. „Wer eine Immobilie kauft und dazu eine Grundschuld aufnimmt, räumt der Bank ein Grundpfandrecht auf das Grundstück ein“, erklärt Rechtsanwalt Holger Freitag vom Verband Privater Bauherren in Berlin. Das bedeutet: Die Bank darf die Immobilie zwangsversteigern, wenn der Kunde seine Raten nicht zahlt.„Ist das Darlehen abgezahlt, stellt die Bank eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld aus“, erklärt Sibylle Barent vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. „Wenn der Eigentümer den Eintrag im Grundbuch löschen lassen will, muss er damit zum Notar gehen, der das notariell beglaubigt und die Unterlagen an das Grundbuchamt schickt.“Damit sind natürlich Kosten verbunden. Für die Löschungsbewilligung der Bank muss der Kunde nicht aufkommen. Die Bank darf dafür keine Gebühren in Rechnung stellen, urteilte der Bundesgerichtshof (Az. XI ZR 61/11). Allerdings sind Eigentümer verpflichtet, die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt zu tragen.In der Regel fallen etwas über 0,2 Prozent der Summe der Grundschuld als Gebühr an. Davon erhalten das Grundbuchamt und das Notarbüro jeweils etwa die Hälfte. „Ist also im Grundbuch eine Summe von 200.000 Euro vermerkt, fallen für das Löschen Kosten von rund 400 bis 500 Euro an“, sagt Sibylle Barent.
Bei späterem Finanzierungsbedarf ist die Grundschuld nützlich
Ob es sinnvoll ist, die Grundschuld zu löschen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zum einen spielt es eine Rolle, was der Eigentümer mit der Immobilie vorhat. „Wenn er sie zum Beispiel verkaufen möchte, kann es sinnvoll sein, die Grundschuld zu löschen und dann gewissermaßen ein sauberes Grundbuch zu haben“, sagt Holger Freitag. So wird für den Käufer auf den ersten Blick deutlich, dass die Immobilie lastenfrei ist.
Wer aber weiterhin in seinem Haus wohnen, es vielleicht später noch modernisieren möchte, ist gut beraten, die Grundschuld einfach stehen zu lassen. „Wird nichts unternommen, wandelt sich die Grundschuld automatisch in eine Eigentümergrundschuld um“, so Holger Freitag. Die bringt durchaus Vorteile.
„Die Eigentümergrundschuld ist eine leere Hülle, die wieder mit einem neuen Kredit gefüllt werden kann“, sagt Sibylle Barent. Wenn der Eigentümer vielleicht in 10 oder 15 Jahren einen größeren Finanzierungsbedarf hat, kann er diese Grundschuld gleich nutzen. Hätte er sie löschen lassen, müsste er unter Umständen eine neue Grundschuld eintragen lassen – mit den entsprechenden Kosten.
In der Praxis sticht die Psychologie die Vernunft aus
Das kann für ältere Hauseigentümer hilfreich sein, die ihr Haus jahrzehntelang bis zur Rente abgezahlt haben und es zum Beispiel später noch einmal energetisch sanieren wollen. „Wenn sie eine Eigentümergrundschuld in die Waagschale werfen, kann das dazu beitragen, noch einmal ein größeres Darlehen von der Bank zu bekommen“, so Freitag.
Sogar vor einem geplanten Verkauf der Immobilie ist es ratsam, sich mit dem potenziellen Käufer zu verständigen. „Wenn der eine größere Finanzierung benötigt, kann er die vorhandene Grundschuld gleich nutzen und muss keine neue ins Grundbuch eintragen lassen“, sagt Sibylle Barent. Der große Vorteil dabei: Das Verfahren kann viel Zeit und Geld sparen, vor allem, wenn bei der gleichen Bank finanziert wird.
„Rational macht es in den meisten Fällen Sinn, die Grundschuld einfach stehen zu lassen“, meint Holger Freitag. Aber in der Praxis ist die Löschung häufig nicht nur eine reine Frage der Vernunft. Meist spielt hier auch die Psychologie eine große Rolle. „Viele Eigentümer fühlen sich einfach viel wohler, wenn das Grundbuch keine Belastungen mehr aufweist.“ dpa
